ob体育·(中国)官方网站洲际油气：天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉及的北京市丰台区南方庄2号院2号楼整座投资性房地产公允价值资产评估报告原标题：洲际油气：天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉及的北京市丰台区南方庄2号院2号楼整座投资性房地产公允价值资产评估报告

　　天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉 及的北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼整座 投资性房地产公允价值 资产评估报告 闽中兴评字(2017)第 3004 号 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 中国福州 二〇一七年二月十日 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉及的北京南方庄 2 号院 2 号楼投资性房地产公允价值评估报告 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉 及的北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼整座 投资性房地产公允价值 资产评估报告目录 资产评估师声明 .................................................................................................................... 1 资产评估报告摘要 ................................................................................................................ 2 资产评估报告 ........................................................................................................................ 5 一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者 ..................................................... 5 二、评估目的 ................................................................................................................. 5 三、评估对象和评估范围 ............................................................................................. 6 四、价值类型及其定义 ................................................................................................. 6 五、评估基准日 ............................................................................................................. 7 六、评估依据 ................................................................................................................. 7 七、评估方法 ................................................................................................................. 8 八、评估实施过程和情况 ............................................................................................. 9 九、评估假设 ............................................................................................................... 10 十、评估结论 ............................................................................................................... 11 十一、特别事项说明 ................................................................................................... 12 十二、评估报告使用限制说明 ................................................................................... 14 十三、评估报告日 ....................................................................................................... 14 资产评估报告附件 .............................................................................................................. 15 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉及的北京南方庄 2 号院 2 号楼投资性房地产公允价值评估报告 资产评估师声明 1.就资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。 2.资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关 当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。 3.评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅 在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。 4.评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据 评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。通常，只 有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。 5.资产评估师及其所在的评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专 业评估经验。评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。 6.资产评估师及助理人员已对评估对象进行了现场勘察。 7.资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专 业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象 可实现价格的保证。 8.遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专 业意见，是资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合 法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 9.资产评估师对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但不对评估对象 的法律权属做任何形式的保证。 10.评估报告记载了我们的工作程序和评估价值意见，评估报告的分析意见和 评估结论以评估报告中披露的假设和限制条件为前提，报告使用者须关注评估报 告特别事项说明、评估假设等事项对评估结论的影响。 11.评估报告书的评估结论仅供委托方为本报告书所列明的评估目的使用，以 及送交相关监管部门审查使用。本评估报告为保密文件，未经委托方及我们书面 许可，不得拷贝、复制、分发、传送第三方或公开。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 1 页 共 16 页 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉及的北京南方庄 2 号院 2 号楼投资性房地产公允价值评估报告 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的 涉及的北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼整 座投资性房地产公允价值 资产评估报告摘要 闽中兴评字(2017)第 3004 号 一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者： 委托方：天津天誉轩置业有限公司 产权持有者：天津天誉轩置业有限公司 其他评估报告使用者：仅供委托方，根据国家法律、法规规定，为实现本次 目的相关经济行为使用本报告，无其他评估报告使用者。 二、评估目的: 本次评估以财务报告为目的，为天津天誉轩置业有限公司了 解其申报评估的位于北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼整座投资性房地产的公允 价值提供参考。 三、评估对象和评估范围：本次评估对象为天津天誉轩置业有限公司申报的 投资性房地产价值。评估范围为天津天誉轩置业有限公司位于北京市丰台区南方 庄 2 号院 2 号楼整座投资性房地产，具体包括 2 号楼 1 层 101 号、2 层 201 号及 3 层 301 号，总建筑面积 5,630 平方米。 四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。 五、评估基准日：本次评估基准日为 2016 年 12 月 31 日。 六、主要评估方法：市场法 七、评估结论：天津天誉轩置业有限公司申报的位于北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼的投资性房地产，总建筑面积 5,630 平方米，经采用市场法评估后， 其于二○一六年十二月三十一日的市场价值总计人民币壹亿伍仟零柒拾捌万零陆 佰壹拾壹元九角壹分（￥150,780,611.91 元）。 八、特别事项说明： 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 2 页 共 16 页 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉及的北京南方庄 2 号院 2 号楼投资性房地产公允价值评估报告 1.对被评估资产存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业 委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机 构及评估人员不承担相关责任。 2.本评估公司未对委托方提供的有关项目审批、营业执照、权证、租赁合同、 运营模式、账面原值价值构成ob体育app下载、税收规划单据等证据资料或所牵涉的责任进行独 立审查，亦不会对上述资料的真实性负责，上述资料的线.评估师注意到截止评估基准日,评估对象南方庄 2 号院 2 号楼 1 层 101 号、 2 层 201 号及 3 层 301 号已设立抵押，抵押建筑面积 5,630 平方米，抵押金额合计 为壹亿伍仟万元，抵押权人为中信银行海口分行。虽然本项目评估过程中评估人 员未发现被评估资产存在除本报告已披露外的其他担保和抵押事宜，但是，本评 估报告的使用者应当不依赖于本评估报告而对资产他项权利状态做出独立的判 断。评估人员亦未考虑该抵押事项对本次评估的影响。 4.本次评估以评估对象在评估基准日拥有合法、完全权利，未设立任何他项 权利为前提，评估结果体现其完全市场价值；本评估结果已包含土地使用权价值， 同时还考虑了租约对其价值的影响。本报告未考虑相关税费对评估值的影响。 5.本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的及限制条件下于评估基准日 在公开市场上的客观合理房地产价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用等 因素的影响；由于房地产具有不易变现的特点，因此如要短期强制处分评估对象， 则应充分考虑强制处分时的市场情况和评估对象的快速变现能力，以及房地产拍 卖中介佣金等交易费用及房地产交易税费。 6.由于房地产的不可移动和价值较大的特性，房地产使用期间将可能遇到各 类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供 求等因素的变化，对所评估的房地产的价格变动影响甚大；其次，由于地震、台 风、水灾、战争及不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因 素，将造成房地产严重坏损及灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；因此，在运用 本报告评估结果时，需充分权衡可能出现的种种利弊，全面考虑各类风险及其不 利后果。 7.期后事项 7.1 评估基准日后至出具评估报告日，被评估资产若发生了变化，在使用评 估结论时应充分地考虑这些变化对评估结果的影响。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 3 页 共 16 页 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉及的北京南方庄 2 号院 2 号楼投资性房地产公允价值评估报告 7.2 评估基准日后至出具评估报告日，委托方的一切经营活动均在正常范围 之内，无需披露而未披露的重大事项。 7.3 报告提交日以后发生期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。 7.4 评估结论已扣除现有租约及租约优惠对评估对象公允价值的影响，评估报 告日之后若发生租约期、面积、租金变化或发生租约期满续租、转租等情况，在 使用评估结论时应充分考虑这些变化对评估结果的影响。 7.5 在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时， 应按如下原则处理： 7.5.1 资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数进行相应调整； 7.5.2 资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及 时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值； 7.5.3 由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作 价时应给予充分考虑，进行相应调整。 8.本报告中的有关天津天誉轩置业有限公司及被评估对象描述性的文字均摘 自委托方提供给评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的文字说 明，而不应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报道，本公司不负 责因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。 9.本报告仅供委托方本次评估目的使用，不得用于：包括但不限于权属变更、 融资、转让等实质性经济交易及经济鉴证等目的。 至评估报告提出之日，除上述事项外，评估人员在本项目的评估过程中没有 发现，且产权持有者也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事 项情况。 以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资 产评估报告全文。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 4 页 共 16 页 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉及的北京南方庄 2 号院 2 号楼投资性房地产公允价值评估报告 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的 涉及的北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼整座 投资性房地产公允价值 资产评估报告 闽中兴评字(2017)第 3004 号 天津天誉轩置业有限公司： 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司（以下简称“本公司”）接受 贵公司的委托, 根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法， 按照必要的评估程序，对贵公司申报的位于北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼在二 ○一六年十二月三十一日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下: 一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者 （一）委托方 企业名称：天津天誉轩置业有限公司 住 所：天津自贸区（天津港保税区）国贸路 18 号 420 法定代表人：黄杰 注册资本：陆仟贰佰贰拾叁万捌千玖百陆拾元人民币 实收资本：陆仟贰佰贰拾叁万捌千玖百陆拾元人民币 公司类型：有限责任公司（法人独资） 经营范围：物业管理；以自有资金、资产为其他房地产企业提供担保；房 地产咨询服务；投资咨询服务；基础设施投资建设和运营维护及提供相关服务；国 际贸易；化工产品（化学危险品除外）、建筑材料、机械设备、电子产品、钢材、木 制品的批发兼零售；房屋租赁。 （二）产权持有者：天津天誉轩置业有限公司 （三）委托方以外的其他评估报告使用者：仅供委托方，根据国家法律、法规规 定，为实现本次目的相关经济行为使用本报告，无其他评估报告使用者。 二、评估目的 本次评估以财务报告为目的，为天津天誉轩置业有限公司了解其申报评估的位 于北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼整座投资性房地产的公允价值提供参考。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 5 页 共 16 页 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉及的北京南方庄 2 号院 2 号楼投资性房地产公允价值评估报告 三、评估对象和评估范围 本次评估对象为天津天誉轩置业有限公司申报的投资性房地产价值， 评估范围 为其位于北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼整座房产（总建筑面积 5630 平方米）及 其分摊土地使用权（面积 260.54 平方米），具体明细如下表： 层次 房号 建筑面积 套内面积 公摊面积 房屋所有权证编号 一 101 号 1302.77 ㎡ 1099.48 ㎡ 203.29 ㎡ X 京房权证丰字第 230901 号 二 201 号 2146.65 ㎡ 1811.68 ㎡ 334.97 ㎡ X 京房权证丰字第 230865 号 三 301 号 2180.58 ㎡ 1840.31 ㎡ 340.27 ㎡ X 京房权证丰字第 231085 号 合计 5630.00 ㎡ 4751.47 ㎡ 878.53 ㎡ 评估项目概况 评估对象北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼为三层钢混结构公建配套楼，建成 于 2005 年初；评估对象设两部双跑消防楼梯、安装不锈钢防火门及铝合金外窗，水 卫、电照、消防喷淋设施齐全，并配置两部垂直电梯（苏州科达）及（约克）中央 空调供暖系统，评估对象室外场地及周边停车位较多，适合做餐饮等服务业经营场 所。评估对象由专业公司进行物业管理，至评估基准日，房屋和室内设施的使用、 保养和维护状况未见异常。 根据评估人员现场查看情况，评估对象全部房产已出租给四川利丰汇鑫投资发 展有限公司承包经营（租约由 2009 年 4 月 20 日至 2024 年 4 月 19 日止）；至评估基 准日，汇鑫投资公司已引进了肯德基、养怡阁足道保健、羊大福、老北京、田老师 红烧肉、易佰连锁旅店等知名商家在此经营。 四、价值类型及其定义 1.投资性房地产的定义：企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房 地产。 2.本次评估对象所选取的价值类型为：市场价值。 3.价值定义表述：所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未 受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日的公开市场进行正常公平交易的价值 估计数额。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 6 页 共 16 页 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉及的北京南方庄 2 号院 2 号楼投资性房地产公允价值评估报告 4.会计准则中公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项 资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。本次评估中的投资性房地产的市 场价值等同于会计准则中的投资性房地产的公允价值。 五、评估基准日 本次资产评估基准日是二○一六年十二月三十一日。 确定评估基准日的相关事项说明：（1）为确切地反映评估对象的公允价值，有 利于本项目评估目的顺利实现；（2）本次评估基准日由委托方确定；（3）本次评估 的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的价格标准和利率、汇率、 税率。 六、评估依据 (一)行为依据 1．本公司与委托方订立的资产评估业务约定书； 2．产权持有者填报的资产评估申报明细表； 3．资产评估委托方和产权持有者的承诺函； 4．其他相关资料。 (二)法律法规依据 1．《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二号）； 2．《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二十八号）； 3．《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第七十四号）； 4．《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号）； 5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权划拨和转让暂行条例》（中华人民共和 国主席令第五十五号）； 6．《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2011 年 1 月 8 日国务院令第 588 号）； 7. 《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号，2016 年 7 月 2 日）； 8.其他有关法律法规； （三）准则依据 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 7 页 共 16 页 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉及的北京南方庄 2 号院 2 号楼投资性房地产公允价值评估报告 1. 《资产评估准则——基本准则》及《资产评估职业道德准则——基本准则》 （财企［2004］20 号）； 2. 《企业会计准则》、《企业会计制度》； 3. 《资产评估准则——评估报告》、《资产评估准则——评估程序》、《资产评估 准则——业务约定书》、《资产评估准则——工作底稿》、 资产评估准则——不动产》、 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）； 4.《以财务报告为目的的评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）； 5.《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协 [2003]18 号）； 6．《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准 GB/T50291－2015）； 7．《投资性房地产评估指导意见》（试行）（中评协[2009]211 号）； 8．《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010] 214 号）； 9．《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协〔2012〕248 号）； 10．行业性的其他有关评估准则。 (四) 权属依据 1．房屋所有权证复印件 ； 2．国有土地使用证复印件； 3．房屋租赁合同复印件； 4．有关资料。 (五)取价依据 1．企业提供的有关财务会计资料； 2．企业提供的租赁方面资料； 3．评估人员收集的周边房地产交易资料； 4．评估人员收集的类似房地产租赁资料； 5．企业提供的及评估专业人员认为评估所必备的资料。 七、评估方法 本次评估对象为投资性房地产，根据《投资性房地产评估指导意见》（试行）， 投资性房地产一般适用市场法和收益法评估其公允价值，由于评估对象为配套商业 用房，同类房地产现行市场租售比背离房地产投资客观水平，租金收益率甚至低于 现行银行存款利率，房地产的投资购买者更注重的是房地产保值增值的特性，预期 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 8 页 共 16 页 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉及的北京南方庄 2 号院 2 号楼投资性房地产公允价值评估报告 收益更多源于对未来的涨价预期；再者房地产的价格主要受供求关系主导，收益法 测算的结果不能真正反映该类房地产现时的市场价格，因此不采用收益法，评估人 员根据评估对象的具体情况、资料收集情况及数据来源等相关情况，选取市场法进 行评估。 选取市场法的理由：评估对象所在地存在活跃的房地产交易市场，从活跃 的房地产交易市场上能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息；根据 《以财务报告为目的的评估指南（试行）》的通知，选择的评估方法应当与前期采用 的评估方法保持一致。 本次评估通过采用市场法测算评估对象的市场平均价格，所选取的交易实例均 为正常交易案例，其成交价格为成交期日的正常市场价格，经过对它们与评估对象 在交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等方面的差异进行比较修正后，得出 的以上评估结果系体现评估对象于评估基准日可实现的平均市场价格。考虑到评估 对象总量相对较小，目前北京市商业地产市场行情良好，评估人员判断评估对象具 有良好的变现能力，可在短期内整体变现，故不考虑整体变现对评估对象市场价值 的影响。由于列入本评估范围内投资性房地产带有八年的租约，其所约定的租金与 评估对象周边相类似商铺的客观合理市场租金的一定的差异，本次评估以两者租金 差额的累计折现值作为租约对公允价值的影响值。最后，评估对象的公允价值等于 市场法测算的各商铺的平均市场价格扣减现有租约对公允价值的影响值。 八、评估实施过程和情况 本公司接受评估委托后，根据国家有关资产评估的原则和规定，按照本公司与 委托方签定的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的资 产进行了评估，先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等 过程。具体步骤如下： 1.接受委托 (1)在通过了解企业资产状况后,接受委托,与委托方签订资产评估协议书,明确 评估目的、范围、对象、基准日,布置并辅导委托方进行待评估资产的申报、清查等 工作; (2)成立评估工作小组。由项目负责人制订资产评估实施方案和工作时间计划。 2.资产清查 (1)产权持有者对待评估资产进行全面清查盘点； 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 9 页 共 16 页 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉及的北京南方庄 2 号院 2 号楼投资性房地产公允价值评估报告 (2)本公司评估专业人员到现场检查核实资产占有单位进行的清查情况,验证所 提供的资料； (3)本公司根据企业填写的资产评估申报表数据与实物进行核对; (4)收集待评估资产的产权证明、基准日市场价格、信息等资料,对待估资产进 行了现场观测。 3.评定估算 (1)本公司评估人员在产权持有者配合下,对申报的待估资产进行核实、观测, 并作相应工作记录; (2)据待估资产的特点及本次评估目的,选用上述拟定的评估方法,运用收集的 相关市场信息,进行估算; (3)专业组评估人员根据资产的初步估算材料,撰写资产评估结果,填写完成清 查评估明细表,编制工作底稿。 4.评估汇总 (1)项目负责人对专业组编制的工作底稿,进行复核验证; (2)项目负责人组织汇总评估结果,汇集资产评估工作底稿。 5.提交报告 (1)由项目负责人拟写评估报告初稿; (2)公司领导对评估报告进行审核; (3)经公司领导审核后的评估报告初稿征求委托方意见； (4)正式出具评估报告。 九、评估假设 1. 评估前提：本次评估是以评估对象根据法定用途持续使用，且按现有经营者 以目前经营模式继续经营，同时对涉及租约的均按租约规定继续履行为评估假设前 提。 2. 基本假设： 2.1 以委托方及被评估企业提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。 2.2 本次评估投资性房地产的市场价值符合公允价值计量要求的交易假设，即 首先假设市场参与者在评估基准日出售投资性房地产的交易是在当前市场条件下的 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 10 页 共 16 页 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉及的北京南方庄 2 号院 2 号楼投资性房地产公允价值评估报告 有序交易，其次假设出售投资性房地产的有序交易在当地房地产市场进行，最后假 设市场参与者在对投资性房地产定价时基于实现其经济利益最大化。 2.3 以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条 件ob体育app下载。 2.4 以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率变动等没有发生足 以影响评估结论的重大变化为假设条件。 2.5 以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易 方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。 2.6 除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他抵押或担保事项、重大诉 讼或期后事项，且产权所有者对列入评估范围的资产拥有完整合法权利为假设条件。 3. 具体假设： 3.1 评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件下， 在评估基准日 2016 年 12 月 31 日的市场价值的反映为假设条件。 3.2 列入评估范围的资产数量以委托方提供的房屋所有权证及国有土地使用证 记载数量为依据。 3.3 本次评估假设评估对象已签订的租约均合法、有效，已签租约均能实际履 行，不会改变和无故终止，已出租的投资性房地产的经营业态不会发生重大改变。 3.4 本次评估假设评估对象的销售情况、市场租金、出租情况、租金增长率、 经营模式等能按评估测算预期情况实现ob体育app下载。 3.5 本公司在评估过程中，接受了部分由委托方天津天誉轩置业有限公司提供 的评估师认为是评估过程中不可缺少的资料，这些资料的真实性、正确性及来源合 法性由委托方负责，评估师均假定这些资料是真实、正确及来源合法，本次评估的 结果在一定程度上依赖于这些资料的真实性、正确性及来源合法性。 十、评估结论 本次评估 报告的评估结论系基于评估对象按委托方提供的租赁合同及经营者 提供的预算、运营模式为基础进行测算，评估基准日后评估对象的租赁合同变更、 项目周围环境、市场环境、企业经营的内外部因素均可能发生一定的变化，并对评 估对象价值产生影响。虽然本次评估是基于谨慎性原则选取确定相关参数，并考虑 了未来实际情况不能完全按照评估对象预期实施的风险，但如果评估对象不能结合 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 11 页 共 16 页 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉及的北京南方庄 2 号院 2 号楼投资性房地产公允价值评估报告 实际情况进行相应的积极调整，对评估对象将会造成一定的影响，也会对评估结果 造成相应的影响。 天津天誉轩置业有限公司申报的位于北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼的投资 性房地产，总建筑面积 5,630 平方米，经采用市场法评估后，其于二○一六年十二 月三十一日的市场价值总计人民币壹亿伍仟零柒拾捌万零陆佰壹拾壹元九角壹分 （￥150,780,611.91 元）。 详见评估明细表。 十一、特别事项说明 1.对被评估资产存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业委 托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及 评估人员不承担相关责任。 2.本评估公司未对委托方提供的有关项目审批、营业执照、权证、租赁合同、 运营模式、账面原值价值构成、税收规划单据等证据资料或所牵涉的责任进行独立 审查，亦不会对上述资料的真实性负责，上述资料的线. 评估师注意到截止评估基准日,评估对象南方庄 2 号院 2 号楼 1 层 101 号、2 层 201 号及 3 层 301 号已设立抵押，抵押建筑面积 5,630 平方米，抵押金额合计为 壹亿伍仟万元，抵押权人为中信银行海口分行。虽然本项目评估过程中评估人员未 发现被评估资产存在除本报告已披露外的其他担保和抵押事宜，但是，本评估报告 的使用者应当不依赖于本评估报告而对资产他项权利状态做出独立的判断。评估人 员亦未考虑该抵押事项对本次评估的影响。 4.本次评估以评估对象在评估基准日拥有合法、完全权利，未设立任何他项权 利为前提，评估结果体现其完全市场价值；本评估结果已包含土地使用权价值，同 时还考虑了租约对其价值的影响。本报告未考虑相关税费对评估值的影响 5.本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的及限制条件下于评估基准日在 公开市场上的客观合理房地产价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用等因素 的影响；由于房地产具有不易变现的特点，因此如要短期强制处分评估对象，则应 充分考虑强制处分时的市场情况和评估对象的快速变现能力，以及房地产拍卖中介 佣金等交易费用及房地产交易税费。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 12 页 共 16 页 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉及的北京南方庄 2 号院 2 号楼投资性房地产公允价值评估报告 6.由于房地产的不可移动和价值较大的特性，房地产使用期间将可能遇到各类 商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等 因素的变化，对所评估的房地产的价格变动影响甚大；其次，由于地震、台风、水 灾、战争及不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因素，将造 成房地产严重坏损及灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；因此，在运用本报告评估 结果时，需充分权衡可能出现的种种利弊，全面考虑各类风险及其不利后果。 7.期后事项 7.1 评估基准日后至出具评估报告日，被评估资产若发生了变化，在使用评估 结论时应充分地考虑这些变化对评估结果的影响。 7.2 评估基准日后至出具评估报告日，委托方的一切经营活动均在正常范围之 内，无需披露而未披露的重大事项。 7.3 报告提交日以后发生期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。 7.4 评估结论已扣除现有租约及租约优惠对评估对象公允价值的影响，评估报 告日之后若发生租约期、面积、租金变化或发生租约期满续租、转租等情况，在使 用评估结论时应充分考虑这些变化对评估结果的影响。 7.5 在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应 按如下原则处理： 7.5.1 资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数进行相应调整； 7.5.2 资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时 聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值； 7.5.3 由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价 时应给予充分考虑，进行相应调整。 8.本报告中的有关天津天誉轩置业有限公司及被评估对象描述性的文字均摘自 委托方提供给评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的文字说明， 而不应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报道，本公司不负责因有 关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。 9.本报告仅供委托方本次评估目的使用，不得用于：包括但不限于权属变更、 融资、转让等实质性经济交易及经济鉴证等目的。 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 13 页 共 16 页 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉及的北京南方庄 2 号院 2 号楼投资性房地产公允价值评估报告 至评估报告提出之日，除上述事项外，评估人员在本项目的评估过程中没有发 现，且产权持有者也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事项情 况。 上述事项，提请有关报告使用者在使用报告时予以关注。 十二、评估报告使用限制说明 1. 该评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。资 产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。 2. 资产评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。 3. 本评估报告的使用有效期为一年，即从 2016 年 12 月 31 日至 2017 年 12 月 30 日，根据有关规定，本评估报告应当在载明的有效期内使用。 4.本资产评估报告仅供委托方及业务约定书中载明的报告使用者使用。本资产 评估报告书的使用权归委托方所有，未经许可，不得随意向他人提供或公开。 5.当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。 十三、评估报告日 本次评估报告日为 2017 年 2 月 10 日。 （本评估报告文号为闽中兴评字(2017)第 3004 号，评估结果为人民币壹亿伍仟 零柒拾捌万零陆佰壹拾壹元九角壹分（￥150,780,611.91 元）。） 资产评估师: 陈飞 侯君菊 法定代表人: 林畅 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 二〇一七年二月十日 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 14 页 共 16 页 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉及的北京南方庄 2 号院 2 号楼投资性房地产公允价值评估报告 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的 涉及的北京市丰台区南方庄 2 号院 2 号楼整座 投资性房地产公允价值 资产评估报告附件 闽中兴评字(2017)第 3004 号 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 中国福州 二〇一七年二月十日 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 15 页 共 16 页 天津天誉轩置业有限公司以财务报告为目的涉及的北京南方庄 2 号院 2 号楼投资性房地产公允价值评估报告 附件明细 附表：资产评估明细表 附件： (一) 资产评估委托方营业执照复印件 (二) 资产评估委托方及产权持有者承诺函 (三) 评估对象主要权属证明资料 (四)资产评估机构营业执照复印件 (五)资产评估机构资格证书复印件 (六) 评估师资格证书复印件 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 16 页 共 16 页返回搜狐，查看更多