ob体育·(中国)官方网站政府信息公开( （2015年8月21日拉萨市第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过2015年9月23日自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准2022年6月29日拉萨市第十二届人民代表大会常务委员会第五次会议修订2023年5月31日自治区第十二届人民代表大会常务委员会第三次会议批准）)

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第三条本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者选聘物业服务人的方式，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第四条市、县（区）人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系；建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

　　物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施，积极配合开展相关工作。市、县（区）人民政府应当给予必要的物资和资金支持。

　　第五条市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，按照国务院规定会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理，所需经费列入同级人民政府财政预算。

　　县（区）住房和城乡建设主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，指导街道办事处、乡镇人民政府实施与物业管理相关工作，定期组织街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员进行物业管理法律知识培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。

　　自然资源、城市管理和综合执法、公安、民政、生态环境、发展和改革、市场监督管理、应急管理、消防救援等相关部门应当按照法定职责加强物业服务区域内房屋安全、物业收费、治安、消防、公共秩序、环境保护、房屋和设施设备使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业服务区域内的违法行为。

　　街道办事处、乡镇人民政府指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务人日常活动，调解处理物业管理纠纷。加强住宅小区的日常巡查，及时发现问题线索，协助有关部门调查取证，配合开展执法工作。指导物业服务人积极参与社区网格化管理，负责本区域内物业服务工作的考核。

　　居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府、县（区）住房和城乡建设主管部门做好物业管理工作，参与筹备成立业主大会、组建和改选业主委员会等工作，建立业主、业主委员会和物业服务人协调机制。

　　第六条物业管理行业组织应当加强物业服务人从业人员培训，按照属地管理原则协助当地政府有关部门调解处理物业管理纠纷。建立物业服务人及其从业人员诚信档案，加强行业自律管理，促进行业健康发展。

　　第七条引导热心公益事业、责任心强的业主通过法定程序成为业主代表、业主委员会委员，发挥带头作用，依法履行职责，实现业主自治和小区建设、社区治理的有机统一。

　　第八条物业服务区域的划分应当考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。物业服务区域划分应当符合法律、法规的规定。

　　（一）建筑面积不低于《建设工程规划许可证》载明的房屋总建筑面积的千分之三，并不得少于一百平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于二十平方米；

　　建设单位在申请办理房屋所有权首次登记时，应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。

　　第十二条新建住宅物业服务区域内的供水、供电、供气、供热等计量装置应当专有部分一户一表、共有部分独立配置。

　　配套设施不齐全的老旧住宅小区，专业经营单位应当配合市、县（区）人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务人应当为改造工作提供便利。

　　第十三条住宅物业服务区域内的通信、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等附属设施设备的配置应当符合国家技术标准和专业技术规范。

　　（三）遵守物业服务区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　第十七条物业服务区域内全体业主组成业主大会，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。

　　总户数在五十户以下经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

　　第十八条同一个物业服务区域内成立一个业主大会。符合下列条件之一的，建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面申请设立业主大会：

　　（二）自首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑总面积的百分之二十以上。

　　第十九条街道办事处、乡镇人民政府应当在收到设立业主大会书面申请或者要求之日起六十日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

　　第二十条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成，人数应当为九至十三人的单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的一半。业主代表由街道办事处、乡镇人民政府代表或者居民委员会组织业主推荐。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

　　筹备组应当自成立之日起三日内在物业服务区域内以书面形式公告其成员名单、基本情况、业主代表的联名推荐等情况和工作职责，公示时间不少于十五日。

　　除前款规定条件外，筹备组成员中的业主代表还应当是物业服务区域内的业主，街道办事处、乡镇人民政府代表还应当经过县（区）住房和城乡建设主管部门组织的物业管理法律知识培训。

　　筹备组业主代表不符合本条第一款第一项、第二项规定的，经一半以上筹备组成员签字确认，由筹备组取消其筹备组成员资格并公告全体业主。

　　街道办事处、乡镇人民政府代表不符合本条第一款第一项、第二项规定条件，以及因工作变动等原因不能履行职责的，街道办事处、乡镇人民政府应当更换。

　　前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业服务区域内予以公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并做出答复。

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。自业主大会成立之日起，业主大会筹备组职责自行终止。

　　召开首次业主大会会议所需经费以及筹备组经费由建设单位承担。建设单位在申请设立业主大会时，应当向街道办事处、乡镇人民政府交存首次业主大会会议所需经费以及筹备组经费。

　　第二十四条物业服务区域内业主人数较多的，可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

　　业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，将赞同、反对、弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　市、县（区）住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、辖区派出所的代表必要时可以列席业主大会会议。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第二十九条业主委员会未按照本条例第二十八条的规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令业主委员会限期召开，并公告全体业主；逾期仍不召开的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

　　百分之二十以上业主提议召开业主大会临时会议的，业主委员会应当在五日内作出召开业主大会临时会议的决定；业主委员会逾期未作出决定的，业主可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府书面申诉，街道办事处、乡镇人民政府应当在十五日内核查。经核查符合召开业主大会临时会议条件的，由街道办事处、乡镇人民政府按照前款规定予以处理。

　　第三十条业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，但是应当有物业服务区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见的，应当将征求意见书送达全体业主；无法送达的，应当在物业服务区域内公告。

　　第三十二条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，由五至十一人的单数组成。

　　业主委员会向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。业主委员会实行任期制，每届任期不超过五年，可连选连任，每名委员具有同等表决权。业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补选。

　　业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选产生业主委员会主任、副主任。鼓励业主中的代表和热心公益事业的人员参选业主委员会委员。

　　（九）配合街道办事处、乡镇人民政府、公安机关、居民委员会做好物业服务区域的社区治理、社会治安和公益宣传等工作；

　　第三十五条业主委员会应当于会议召开七日前在物业服务区域内公告会议内容和议程，听取业主的意见和建议。

　　业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不得委托他人参加会议。

　　业主委员会会议作出的决定，应当经参会委员签字确认，并自决定作出之日起三日内以书面形式在物业服务区域内予以公告。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会会议决定、业主大会会议决议形成的过程和结果进行监督。

　　第三十六条业主委员会委员应当依法履行职责，不得从事物业服务经营活动，委员及其近亲属不得在本物业服务区域内的物业服务人中任职。业主委员会委员在任职期限内有下列情形之一的，委员资格自行终止：

　　业主委员会委员资格终止的ob体育·(中国)官方网站，应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

　　第三十七条业主委员会任期届满前三个月，应当召开业主大会会议进行换届选举，并报告物业所在地的县（区）住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府。

　　选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。

　　第三十八条经业主大会决定，业主委员会可以从下列渠道筹集业主大会、业主委员会工作经费：

　　第三十九条业主委员会委员集体辞职或者业主委员会任期届满但未能及时换届选举产生新一届业主委员会的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府代为履行业主委员会职责。

　　第四十条建设单位销售房屋前，选聘前期物业服务人的，应当书面签订前期物业服务合同。

　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式公开选聘物业服务人；投标人少于三家或者总建筑面积低于三万平方米的，经物业所在地县（区）住房和城乡建设主管部门批准后，可以采用协议方式选聘物业服务人。

　　第四十一条建设单位销售房屋前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第四十二条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主、业主大会决定选聘新物业服务人，且签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第四十三条建设单位在与物业服务人办理物业承接验收手续时，应当向物业服务人移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　前期物业服务合同终止后，前期物业服务人应当在合同终止之日起十日内将上述资料移交给业主委员会。

　　第四十五条一个物业服务区域由一个物业服务人实施物业服务。业主大会成立后作出选聘或者续聘物业服务人决定的，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务人签订书面物业服务合同。

　　（三）电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

　　物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责组织召集，由县（区）住房和城乡建设主管部门、居民委员会、辖区派出所、物业服务人、业主委员会、业主代表、相关单位等各方代表组成。

　　第四十八条物业服务区域内发生下列情形之一的，物业服务人应当及时采取应急措施并向相关主管部门、专业经营单位报告：

　　第四十九条建设单位、物业服务人及其从业人员应当按规定申报其在物业管理活动中的信用信息。

　　市住房和城乡建设主管部门应当加强物业管理信用体系建设ob体育·(中国)官方网站，对物业管理信用信息的征集、披露、评估、使用等实施统一监督管理。

　　县（区）住房和城乡建设主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府建立物业服务人及其从业人员、业主委员会在物业管理中的信用档案，并向公众提供查询服务。县（区）住房和城乡建设主管部门可以依据物业服务人信用档案等相关材料，建立本辖区内物业服务人红黑名单制度，并对相关物业服务人依法依规给予奖惩。

　　物业管理投诉可向居民委员会投诉，居民委员会无法协调的，可逐级向所在地街道办事处、乡镇人民政府、县（区）、市相关行政主管部门投诉。物业管理行业组织应当配合各有关单位做好物业管理投诉处理工作ob体育·(中国)官方网站。

　　投诉受理单位应当在受理投诉之日起十五日内对投诉事项形成处理意见，对重大事件、情况复杂的投诉事项，可适当延长做出处理意见的时间，并将延长期限告知投诉人。

　　第五十一条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

　　物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接、违约责任等条款。

　　物业服务合同应当采用书面形式。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

　　第五十二条物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续签物业服务合同。

　　物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

　　第五十三条物业服务合同终止后，物业服务人应当按照法律、法规和合同约定办理交接事宜，除向业主委员会移交本条例第四十三条规定的资料外，还应当履行下列交接义务：

　　（四）清退预收的物业服务费、场地占用费和收取的利用物业共有部分、设施和场地经营所得的收益余额；

　　物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。

　　第五十四条物业服务合同终止后，业主大会未选聘出新的物业服务人的，街道办事处、乡镇人民政府应当协调供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位继续做好管理服务工作。公共区域的秩序维护、环境卫生维护、绿化维护等物业服务的基本事项，由街道办事处、乡镇人民政府与业主委员会协商解决。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当将物业服务基本事项的内容和费用在物业服务区域内显著位置公示，费用由全体业主共同承担。

　　第五十六条物业交付前产生的物业服务费用和物业服务区域内未售出空置房屋的物业服务费，由建设单位承担。物业交付后发生的物业服务费用，由业主承担。

　　物业通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知之日起三十日内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

　　第五十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　物业服务人不得以部分业主拖欠物业服务费用或者其他原因为由，停水、停电或者减少服务项目，降低服务标准或者停止物业服务。

　　物业服务人接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。专业经营单位不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

　　物业服务人退出物业服务区域时已代收费用但未向专业经营单位清缴的费用，专业经营单位应当按相关约定直接向物业服务人追缴，不得以未清缴费用而停止向用户提供服务。

　　第五十九条物业服务人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　业主、物业服务人不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地。业主因维修物业或者公共利益需要确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会和物业服务人的同意；物业服务人确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会的同意。

　　第六十条业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，并与物业服务人签订装饰装修管理服务规约。

　　第六十一条业主产生的建筑垃圾等非生活垃圾应自行做到日产日清；委托物业服务人清运的，清运费用由双方按照市场价格协商确定。

　　第六十二条对物业服务区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务人和业主委员会应当及时劝阻、制止，并向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　住宅装饰装修造成物业共有部分、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人应当及时修复；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　第六十四条物业服务区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。在满足业主需要后，建设单位可以按月将车位、车库出租给物业服务区域外的单位和个人。

　　第六十五条建设单位应当按照法律、法规规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务人应当立即采取应急防范措施，组织抢修并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。

　　第六十六条物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当依法承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护和更新改造责任。

　　紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

　　第六十八条业主委员会或物业服务人可以采取招投标方式确定物业服务区域内电梯的维保单位。

　　第六十九条因物业维修需要，相关单位进入物业服务区域内提供服务的，业主、物业服务人应当配合。

　　第七十条违反本条例规定，相关行政管理部门、街道办事处、乡镇人民政府负责物业管理的主管人员和其他直接责任人员有下列情形之一的，由有权机关依法给予处分；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　第七十一条违反本条例规定，住宅物业的建设单位未通过公开招投标的方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务人的，由县（区）住房和城乡建设主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五万元以上十万元以下罚款。

　　第七十二条违反本条例规定，物业服务人擅自停水、停电的，由县（区）住房和城乡建设主管部门处一万元以上十万元以下的罚款。

　　第七十三条业主委员会委员违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会或者业主委员会印章的，由县（区）住房和城乡建设主管部门责令改正，并通告全体业主;造成损失的，依法承担法律责任。

　　第七十四条业主委员会有下列情形之一的，由街道办事处、乡镇人民政府责令改正；拒不改正造成严重后果的，可以组织选举新的业主委员会；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　第七十五条违反本条例规定，本条例未规定处罚的行为，相关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第七十六条各功能园区管理机构负责本区域内物业管理活动的监督管理工作，履行县（区）住房和城乡建设主管部门相关职责。

　　第七十七条临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则示范文本由市住房和城乡建设主管部门制定。

　　第七十八条自建住宅小区、老旧住宅小区需要实施物业服务管理的，由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会征求业主意见后，确定物业服务区域，成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务人提供物业管理服务，也可由业主自行管理物业。